国众联集团顾问余锦雄先生主持「中国房地产投资信托基金发展趋势」线上研讨会

全国工商联房地产分会香港及国际分会于6月26日举行了「中国房地产投资信托基金发展趋势」网上研讨会。国众联集团顾问余锦雄先生作为研讨会主持人，与三位业界专家深入讨论了REIT在中国内地的最新发展及规模、相关法规、资产配置、上市机制、投资者关注事项等议题。嘉宾讲者提出不少专业和建设性的意见，讨论气氛热烈。

REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地产投资信托基金。其实际上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票（基金单位），集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。 

与债券相比，REITs现金股利率超过甚多。由于REITs现金股利成长率一般皆高过消费者物价指数，因此也被视为对抗通胀最有效投资工具之一，REITs完全符合当前市场担忧通货膨胀威胁的投资趋向。 提高发展商的股本比例是大势所趋，设立REIT是房地产直接融资的方向。房地产商只有以股本融资为主，才能更好地解决风险与收益相匹配的问题。 

目前房地产金融的问题主要不是房地产信贷政策的松紧，而是房地产融资方式没有形成风险分担的机制，绝大部分风险集中在银行身上，埋下金融风险。

央行因宏观调控的需要而调整房地产信贷政策之后，必须尽快拓宽直接融资渠道。在公开发行股票或在专业化管理的前提下，用公开发行收益凭证的方式设立REITs，才是房地产直接融资的方向和可持续发展的模式，也是解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式。 

这一论调也有根据：根据巴塞尔资本新协议，银行持有住宅按揭或房地产贷款，计算资本的风险权数，分别为50%及100%，但资产转化为证券化债券后，风险权数降至20%或以下，银行可释放更多资本有效运用。这是化解全球潜在金融风险的策略。 

因此，REITs凭借税率较低，配息较高受欢迎。当经济景气时，REITs股价可望受惠，当景气衰退时，REITs仍有稳健收益。