深圳城市更新再提速——未签约房屋征收规定征求意见发布

今年3月1日起正式施行的《深圳经济特区城市更新条例》（以下简称《更新条例》）在首创了“个别征收+行政诉讼”制度之后，市规划和自然资源局又于7月30日发布了《深圳市城市更新未签约部分房屋征收规定（征求意见稿）》（以下简称《规定》）。

《规定》作为《更新条例》的首个配套政策，一方面落实了《更新条例》中关于未签约房屋依法实施征收的相关内容，对具体执行程序及个中细节作出了全面详实的规定；另一方面结合深圳城市更新工作实际情况和相关规定，进一步规范城市更新项目未签约部分房屋的征收工作。本文针对其中的几大亮点进行解读，以供城市更新参与者有进一步了解。

《规定》的起草，为城市更新项目实现最后5%的签约提供了政策支撑，提高了住宅类房屋参与城市更新项目的可操作性，有力保障了实施主体和权利主体的利益，也是实现公共利益的重要举措。

《规定》原文：为进一步规范本市城市更新未签约部分房屋征收程序，保障被征收房屋物业权利人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《深圳经济特区城市更新条例》（以下简称《更新条例》）《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》等有关规定，结合本市实际，制定本规定。

早在2009年，深圳就出台了《深圳市城市更新办法》，在全国率先提出“城市更新”概念，明确了“政府引导、市场运作”等原则，以最开放的市场化程度开启了城市更新之路。然而，事与愿违，部分权利主体“漫天要价”、“卡脖子”成为城市更新项目中的普遍现象，多个更新项目停滞在“最后的5%”上，而迫于项目推进的压力，开发商对于在“可控范围要价”也以“市场化的行为”进行了处理，这也助长了部分权利主体“不要白不要”的心理，更加剧了更新项目推进的难度。以“木头龙”项目为例，2010年列入城市更新计划，签约搬迁谈判工作历时十年仍未完成；2019年8月初，一篇题为《木头龙旧改最后4户仍拒签 49名业主在10年等待中离世》的媒体报道更彻底揭开了这个伤疤。木头龙项目已经不再是一个单一的城市更新项目，而是已经演变成为一个存在公共安全隐患、公共配套设施长期无法落实、社会矛盾尖锐等复杂的社会问题。究其原因，就是开发商无法满足少量权利主体的漫天要价，而政策上也无能为力。幸运的是，2019年木头龙作为城市更新项目征收的试点项目，一举通过政府征收实现了项目的继续推进。

【触发条件】

《规定》延续了《更新条例》中进行征收的触发条件：旧住宅区面积和人数的“双95%”和城中村合法住宅、住宅类历史违建部分人数的“单95%”。

【明确房屋征收的组织实施机构】

《更新条例》中对房屋进行行政征收的主体均为区人民政府，《规定》对此进行了细化：

区人民政府负责本辖区内房屋征收与补偿工作；

区城市更新和土地整备部门负责组织实施本辖区内的房屋征收与补偿工作；

房屋征收实施单位受区城市更新和土地整备部门的委托，承担房屋征收与补偿的具体工作。

由此可以看出区城市更新和土地整备部门在房屋征收与补偿工作中起承上启下的作用，主要工作均围绕其开展，有着较为重要的地位。

基于实施房屋征收审慎性的考虑，更新项目启动房屋征收实行“先审查，后决定”机制，即区城市更新和土地整备部门对更新项目是否符合房屋征收启动条件及启动必要性进行审查，经审查通过后，报区政府决定，且无需纳入全市年度房屋征收计划。另外，为保障被征收房屋所有权人的权益，规定了房屋所有权人对征收补偿方案有异议并且提出听证要求的，区政府应当组织召开听证会，并根据听证会情况修改方案。

为避免信息交流不充分，导致市场主体及物业权利人签订的搬迁补偿协议与区政府作出的房屋征收决定相冲突的情况，《规定》设置了房屋征收决定预告程序，即区政府批准实施房屋征收的，应当发布房屋征收决定预告，预告期为10个工作日，预告期内市场主体与物业权利人签订搬迁补偿协议的，应当在预告期届满前告知区政府。

《规定》明确了“先补偿、后搬迁”的机制。区政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在征收补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼、且在补偿决定规定的期限内不履行补偿决定的，由区城市更新和土地整备部门进行催告。经催告后仍不履行的，区城市更新和土地整备部门就被征收房屋的有关事项依法进行证据保全后，提请区政府在法定起诉期限届满之日起3个月内依法申请人民法院强制执行。

人民法院裁定准予执行，并交由作出征收补偿决定的区政府组织实施的，区城市更新和土地整备部门应当将人民法院准予执行的裁定及限期自行搬迁的通知在房屋征收范围、被征收房屋进行张贴。被征收人逾期仍未搬迁的，区政府应当组织城市管理、公安、工商、税务、水电、交通、通讯、消防、物业管理等部门和单位实施强制搬迁和拆除。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

《规定》首次提出，当已签订搬迁补偿协议的专有部分面积占比或者物业权利人人数占比不低于百分之八十五时，市场主体与区城市更新和土地整备部门应当建立关于项目基本情况的双向沟通机制。

此举，让政府能够及时掌握城市更新项目情况、保障城市更新项目顺利实施，通过市场主体与区城市更新整备部门之间及时对接项目进展，实现区城市更新整备部门对房屋征收程序的衔接。

《规定》明确房屋征收实施单位不得以营利为目的，强调了房屋征收的出发点是社会公共利益。

《规定》原文：建设单位和以营利为目的的房地产开发公司、物业管理公司等法人和其他组织，均不得接受委托成为房屋征收实施单位，也不得与房屋征收实施单位存在投（出）资、被投（出）资的关系。

《规定》明确了房屋征收补偿和安置标准按照我市房屋征收相关规定执行。若按深圳市房屋征收规定执行，补偿标准将明显低于城市更新市场标准，将在一定程度上给予未签约房屋权利人造成震慑作用，倒逼和促成其与市场主体签订搬迁补偿协议。

对因以下情况导致增加房屋征收补偿费用的，对增加部分将不予补偿：

· 新建、改建、扩建、装修房屋；

· 改变房屋和土地用途；

· 已依法取得建房批准文件但尚未建造完毕的房屋的续建；

· 新签订租赁期限截止日在征收提示发布之日起1年以后的房屋租赁合同；

· 除婚姻、出生、回国、军人退伍转业、刑满释放和解除劳动教养等必须办理户口迁入、分户之外的其他户口迁入和分户；

· 以被征收房屋为注册地址办理工商注册登记、变更手续；

· 其他不当增加补偿费用的行为。